'AM Gestiones Inmobiliarias'

Vivienda VPO

Aaron — Fri, 26 Sep 2025 09:15:45 +0000

Viviendas V.P.O.

Comprar y vender una vivienda de protección oficial (VPO) en Andalucía, y específicamente en la provincia de Cádiz, esta sujeto a una serie de normativas y procedimientos específicos debido al carácter social de este tipo de viviendas. A continuación, te explico las características mas relevantes para vender y comprar una VPO en esta región:

1.¿Qué es una Vivienda de Proteccion Oficial (VPO)?

Una VPO es una vivienda que ha sido promovida por el gobierno o las administraciones públicas, o que ha recibido algún tipo de subvención o ayuda, con el fin de facilitar el acceso a la vivienda a sectores de la población con menores recursos económicos. Estas viviendas están sujetas a un precio máximo de venta ya una serie de requisitos que tanto el vendedor como el comprador deben cumplir.

2. Características y requisitos para la compra de una VPO en la provincia de Cádiz

Requisitos del comprador:

Ingresos: Los ingresos del comprador no deben superar ciertos limites, que varían según la normativa vigente.

Residencia y empadronamiento: En muchos casos, el comprador debe estar empadronado en el municipio donde se ubica la vivienda o en alguno de los municipios colindantes.

No tener otra vivienda: En general, no se puede ser propietario de otra vivienda a menos que se justifique la necesidad de adquirir una nueva (por ejemplo, en caso de divorcio, un cambio significativo en la composición familiar, etc.).

Uso de la vivienda: La vivienda debe ser destinada a residencia habitual y permanente del comprador. No se permite su uso como segunda residencia ni su alquiler a terceros, salvo situaciones excepcionales y autorizadas por la administración.

Precio máximo de venta: El precio de venta de una VPO está regulado y no puede superar el limite máximo fijado por la Junta de Andalucía. Este precio se establece en función de varios factores, como la antigüedad de la vivienda, la superficie, la ubicación y las características del inmueble.

Las viviendas de protección oficial están sujetas a un periodo de protección (normalmente entre10 y 30 arios), durante el cual no pueden venderse a un precio libre.

Ayudas y subvenciones: Los compradores de VPO pueden acceder a determinadas ayudas o subvenciones para facilitar la adquisición de la vivienda, aunque estas dependen de las políticas vigentes en el momento de la compra.

Autorización para la venta: Para vender una VPO, el propietario debe solicitar autorización a la Consejería de Fomento, Articulación del Territorio y Vivienda de la Junta de Andalucía. La administración debe aprobarla operación, confirmando que se cumplan todos los requisitos legales y que el precio de venta no exceda el limite establecido.

En algunos casos, si la vivienda ya ha superado el periodo de protección, el propietario puede solicitar su descalificación como VPO para venderla a precio de mercado, pero este proceso también requiere autorización administrativa.

• Derecho de tanteo y retracto:

• La Junta de Andalucía tiene el derecho de tanteo y retracto sobre la venta de VPOs. Esto significa que, en determinadas circunstancias, la administración puede adquirir la vivienda en las mismas condiciones que se ofrecen al comprador privado. Este derecho se ejerce principalmente para asegurar que la vivienda siga cumpliendo su función social.

• Gastos e impuestos:

• Al igual que en cualquier otra compraventa, el vendedor de una VPO en Cádiz deberá asumir ciertos gastos, como la plusvalía municipal, mientras que el comprador deberá abonarlos impuestos correspondientes, como el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP). Cabe destacar que algunas de estas cargas pueden estar reducidas en el caso de las VPOs.

4. Procedimiento de compra-venta

1. Solicitud de autorización de venta: El vendedor debe iniciar el proceso solicitando la autorización para la venta a la administración competente.

2. Determinación del precio: Se debe comprobar el precio máximo de venta autorizado para la vivienda, asegurando que no se excede el limite.

3. Derecho de tanteo: La administración puede ejercer su derecho de tanteo, pero si no lo hace, se puede proceder con la venta al comprador privado.

4. Formalización del contrato: Una vez cumplidos todos los requisitos y obtenida la autorización, se firma la escritura publica de

compraventa ante notario.

5. Inscripción en el Registro de la Propiedad: La escritura debe inscribirse en el Registro de la Propiedad para que el cambio de

titularidad sea oficial.

5. Consideraciones finales

Es crucial estar bien informado y asesorado por un profesional(como un abogado o gestor inmobiliario) durante todo el proceso, tanto para cumplir con todas las obligaciones legales como para aprovechar las posibles ayudas disponibles.

La normativa sobre VPO puede variar y actualizarse, por lo que es recomendable consultar las disposiciones vigentes y contar con el asesoramiento de un experto antes de proceder con la compra o venta de una VPO en Cádiz.

Mas información en: AQUÍ

Trámites de Compra

Aaron — Tue, 23 Sep 2025 18:06:35 +0000

Trámites Relacionados con la Compra-Venta

En el proceso de compraventa de una vivienda se deben realizar una serie de gestiones en las que las personas interesadas tendrán que afrontar una serie de trámites con las entidades bancarias, con aseguradoras y con distintas instituciones; así como tramitar diferentes documentos ante distintos organismos, con el fin de dar cumplimiento tanto a las obligaciones tributarias como a las no tributarias.

La Consejería De Economía Hacienda y Fondos Europeos ha editado una guía en la que se explica paso a paso todos los trámites (tributarios y no tributarios) a realizar en la compraventa de una vivienda

Consulta la guía de ‘Trámites a realizar en a compraventa de viviendas’ (pdf)

Impuestos y medidas de acceso a la vivienda

Las competencias sobre la gestión de impuestos en Andalucía recaen sobre la Agencia Tributaria de Andalucía, que se encarga de la administración tanto de los tributos propios como de los cedidos por el Estado.

Impuestos asociados a la compra de una vivienda

Consulta más información sobre los impuestos en Andalucía

La Junta de Andalucía, a través de la Consejería de Fomento. Articulación del Territorio y Vivienda y de la Agencia de Vivienda y Rehabilitación de Andalucía, fomenta el acceso a la vivienda en su territorio promoviendo una serie de medidas que garanticen el ejercicio efectivo del derecho a una vivienda.

Accede a as medidas para favorecer el acceso a a vivienda

Contratar o modificar las condiciones de una hipoteca

Cuando tomas la decisión de comprar una vivienda, el siguiente paso es formalizar un contrato de compraventa para la que se deberá hacer antes una serie de verificaciones:

Accede a un contrato nuevo de compraventa e hipoteca

Sin embargo, como la vida de un crédito hipotecario suele ser muy larga, hay ocasiones en que los créditos se firman con unas condiciones que posteriormente ya no son tan buenas como cuando se firmó la hipoteca. En esos casos puedes dirigirte a tu entidad financiera para intentar mejorar las condiciones del crédito. Es lo que se denomina novación del crédito.

Si la entidad financiera no mejora las condiciones del crédito puedes hacer una subrogación. Con ella se puede intentar mejorar las condiciones de un crédito hipotecario, siempre que otra entidad financiera quiera ofrecer un mejor tipo de interés. La subrogación de una hipoteca conlleva una serie de gastos que son muy inferiores a los relativos ala constitución de una hipoteca nueva. No obstante, se deben hacer las cuentas para ver si compensa hacer el cambio. Si se decide realizar la subrogación habrá que abonar, si expresamente se ha pactado en la escritura de la hipoteca, la comisión de cancelación.

Contratar los seguros

Si tienes una hipoteca sobre la vivienda tendrás que contratar obligatoriamente un seguro contra incendios en el que figurará como primer beneficiario la entidad acreedora donde hayas formalizado tu hipoteca, y tendrás que contratarlo por el valor de la vivienda, según tasación, descontando el valor del suelo.

También puede resultar interesante y conveniente contratar un seguro multirriesgo del hogar, que proteja el inmueble contra diversos accidentes domésticos (entrada de agua, robo, daños a terceros, etc.) y que resulta relativamente asequible.

Muchas veces las entidades financieras obligan a contratar seguros de vida con las hipotecas que ofrecen, una práctica cada vez más común y que suele encarecer las hipotecas. Con este tipo de seguros los bancos cubren el riesgo de fallecimiento del titular del préstamo, ya que es la aseguradora quien se encarga de papar lo que quede del préstamo hipotecario evitando así el impago por parte de los herederos y, de paso, no teniendo que hacer responsables de una deuda ajena a otros.

Defectos en tu vivienda

Tanto si la vivienda es de nueva construcción como si es de segunda mano, debes hacer una revisión de los defectos en tu vivienda antes de comprarla, ya que después es difícil reclamar.

Accede a los planes y medidas de a Consejería de Fomento sobre vivienda y rehabilitación

Preguntas frecuentes en materia de rehabilitación y vivienda

Vivienda de nueva construcción

Si la vivienda es nueva, debes asegurarte de que el promotor te entrega la licencia de primera ocupación. Tanto si es nueva como de segunda mano, deberás de dar de alta los suministros necesarios(agua, gas, electricidad, teléfono). Además, si quieres realizar obras debes solicitar un permiso de licencia al Ayuntamiento.

Si detectas defectos en tu vivienda nueva tienes unos plazos para reclamar contra las personas físicas o jurídicas que intervinieron en el proceso de la edificación, plazos que dependerán del tipo de daños y que aparecen en la Ley 58/1999, de 5 noviembre, de Ordenación de a Edificación:

10 años para los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos que afecten ala cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales, y que comprometan directamente la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio.

5 años para daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones que ocasionen el incumplimiento de los requisitos de habitabilidad.

I año por vicios o defectos de ejecución que afecten a elementos de terminación o acabado de las obras. En este caso será directamente el constructor el que responda. Se establece también la existencia de unos seguros obligatorios para responder de este tipo de daños.

Si detectas daños en la vivienda lo primero que tienes que hacer es comunicárselos a la empresa para que los subsane. Si pasado un plazo prudencial los arreglos no se hacen puedes solicitar la hoja de reclamaciones a la empresa para que quede constancia escrita de tu reclamación. Con esto la empresa tiene la obligación de contestaste en el plazo de 10 días desde que presentes la reclamación. Si no te contestan o la contestación que te ofrecen no te parece correcta puedes remitir la reclamación ala Delegación del Gobierno de la Junta de Andalucía en tu provincia, para que se intente llegar a un acuerdo con la empresa a través de una mediación o un arbitraje.

Si la vía administrativa no logra solucionar el problema tan sólo quedaría acudir a los tribunales de justicia que sí pueden imponer una solución a las partes, cosa que no puede hacer la Administración.

Vivienda de segunda mano

Si se trata de una vivienda de segunda mano es muy importante que hayas hecho una revisión de las partes más visibles antes de comprarla, ya que después es difícil reclamar ante posibles defectos. Y, si es necesario, consulta con un profesional acerca del estado de las instalaciones y de la estructura de la vivienda

Si la vivienda de segunda mano que adquieres tiene menos de 10 años, puedes exigir responsabilidades ala promotora, ala constructora y al arquitecto, manteniendo los mismos derechos que tenía el primer propietario. Si la casa tiene más de10 años, dispones de una garantía de seis meses, durante los cuales la persona que te la ha vendido está obligada a responder de los vicios leves y ocultos y repararlos.

Cambio de domicilio y empadronamiento

También es conveniente que realices los siguientes trámites:

Notificar la nueva dirección al Ayuntamiento correspondiente. Cada vez más ayuntamientos permiten realizar este trámite online.

Para evitar molestias, debes darte de baja de servicios municipales que dejes de usar, cambia la dirección de tu residencia habitual para que llegue la correspondencia y haz los cambios pertinentes en otras administraciones y compañías de servicios (luz, agua, gas, teléfono Ojo y móvil, Internet…).

Es obligatorio actualizar la dirección que consta en documentos oficiales (DNI, pasaporte, carné de conducir, ). Este trámite es gratuito si el DNI no está caducado y se hace por modificación de datos.

https://www.juntadeandalucia.es/temas/vivienda-consumo/compra/tramites.html

Plusvalía Municipal

Aaron — Tue, 23 Sep 2025 16:51:34 +0000

La Plusvalía Municipal

Significado

La plusvalía municipal el nombre con el que se conoce al Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU). Este impuesto es de competencia municipal y grava el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana al momento de su transmisión.

IDEAS CLAVE

La plusvalía municipal grava el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana en el momento de su adquisición por compraventa, donación, legado o herencia.

La plusvalía municipal o Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana es un impuesto municipal.

Para la plusvalía municipal es indiferente si existe o no edificación construida, ya que no grava el incremento del valor de la edificación, solo el incremento de valor del terreno en el que se ubica.

En función del tipo de transmisión deben hacer frente al pago de la plusvalía municipal: el vendedor (en una compraventa), el donatario (en una donación) o los herederos (en un legado o herencia).

El cálculo de la plusvalía municipal ha sido un asunto jurídicamente controvertido, habiendo sido declarada inconstitucional en 2021 la formula entonces vigente para su estimación.

A raíz de la sentencia del Tribunal Constitucional la plusvalía municipal fue modificada para que no se pague este impuesto sino se obtiene una ganancia por incremento de valor.

¿Qué es la plusvalía municipal?

La plusvalía municipal es un impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana en el momento en que se transmiten. Se Ir reconoce con las siglas IIVTNU (Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana).

Este impuesto₁ se genera por la transmisión de los terrenos. No se tiene en cuenta si existe o no edificación en ellos. Es decir, que cuando se compra, vende o transmite una vivienda, Lo que se paga es debido a la transmisión del terreno sobre el que el edificio está construido. El gravamen no deviene de la edificación.

_1.El Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana es un tributo directo que grava el incremento de valor que experimenten dichos terrenos y se ponga de manifiesto a consecuencia de la transmisión de la propiedad de los terrenos por cualquier título o de la constitución o transmisión de cualquier derecho real de goce, limitativo del dominio, sobre los referidos terrenos. Articulo104.1de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales

Inconstitucionalidad de la plusvalía municipal y reforma

En octubre de 2021, el Tribunal Constitucional declare la inconstitucionalidad de la fórmula que estaba vigente para la estimación de la plusvalía municipal. En consecuencia, se declare la inconstitucionalidad y nulidad de algunos artículos de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales.

Las liquidaciones de las plusvalías municipales se habían vuelto complejas y polémicas ante las diversas sentencias que impugnan las formulas empleadas por las administraciones publicas tanto para su cálculo como el objeto impositivo de este impuesto. Las administraciones publicas pretendían recaudar este impuesto en una operación incluso donde no ha habido aumento económico del precio del bien vendido o heredado cuando precisamente esa es la razón de existir de dicho impuesto, ya que se trataba de una minusvalía y no una plusvalía.

José Manuel Sierra, socio fundador de Sierra Abogados & Inversiones.

Y, finalmente, el Real Decreto-ley 26/2021del 8 de noviembre estableció la nueva normativa en el sistema de este impuesto. De esta manera se pretende adaptar el tributo a las fluctuaciones del precio de la propiedad para reconocer la ganancia real.

¿Cuándo se paga la plusvalía municipal?

La plusvalía municipal es una figura fiscal que grava la revalorización de los terrenos urbanos desde el momento de la adquisición hasta que se transmiten.

Existen plazos para cumplir con el pago, que se cuentan a partir de la fecha en la que se realizó la transmisión.

Compra-venta o donación de un inmueble: plazo de 30 días. Paga la plusvalía el vendedor en caso de tratarse de una compraventa, o la persona que recibe la donación(donatario) en caso de una transmisión vía donación en vida.
Herencia: plazo de 6 meses desde el fallecimiento, prorrogable por otros seis meses hasta un año (este aplazamiento deberá solicitarse como mínimo un mes antes del vencimiento de los primeros seis meses). Los herederos son quienes deben hacerse cargo del impuesto.

¿Cómo es el nuevo sistema de cálculo de la plusvalía municipal?

El Real Decreto-ley 26/2021 establece un doble sistema para la determinación de la base sobre la cual se calcula la plusvalía municipal. Los contribuyentes podrán elegirla formula que les resulte más beneficiosa.

Estimación objetiva de la plusvalía municipal.

Para la estimación objetiva, el ayuntamiento dispone de coeficientes que se establecen en función del plazo transcurrido desde la adquisición del terreno hasta su transmisión.

Los coeficientes tienen en cuenta plazos de tenencia del inmueble que van desde menos de un año a 20 o más años. Los coeficientes se incrementan cuanto mayor es el tiempo transcurrido. Por ejemplo, a un periodo inferior a un año, corresponde un coeficiente de 0,14. Si es de 20 o más años, el coeficiente es de 0,45.

¿Cómo se usa este coeficiente?

Se multiplica el valor catastral del terreno en el momento de la transferencia por el coeficiente correspondiente. Los coeficientes serán actualizados anualmente, en función de la evolución del mercado inmobiliario.

Estimación directa de la plusvalía municipal.

Esta forma de calcular el valor imponible consiste en comparar el valor de compra y el valor de adquisición del inmueble. La ley entiende que de esta forma se puede estimar la ganancia real.

Si el valor que se obtiene por este método de estimación directa es menor que el que resulta de la estimación objetiva, se puede tomar como base este cálculo. Es decir, que es válida la opción de la estimación que más convenga al contribuyente.

En el compute de años transcurridos entre la adquisición y la transmisión, se considerarán años completos, sin tener en cuenta las fracciones. En caso de que sea menor a un año, se calculara proporcionalmente al número de meses completos.

La ley otorga a los ayuntamientos la potestad de aplicar un coeficiente reductor sobre el valor estimado que refleje su actualización con un máximo del 5%.

¿Cómo se efectúa el cálculo en caso de que haya una construcción en el terreno?

La plusvalía municipal es, por definición, un impuesto que grava el terreno, no la edificación. Por lo tanto, cuando se transmite una propiedad en la que existe una edificación, será necesario estimar el valor del suelo.

Esta estimación se obtendrá tomando en cuenta la proporción del valor catastral del suelo sobre el valor catastral total.

¿Corresponde pagar plusvalía municipal en caso de que no haya ganancia en la transferencia?

El articulo104 de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales cuenta a partir de la nueva legislación con un apartado 5 que establece que no se pagara plusvalía municipal en caso de no haber ganancia.

No se producirá la sujeción al impuesto en las transmisiones de terrenos respecto de los cuales se constate la inexistencia de incremento de valor por diferencia entre los valores de dichos terrenos en las fechas de transmisión y adquisición. (…)

Artículo 104.5 de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales

Esto implica que si una persona transfiere una propiedad que no ha incrementado su valor, no deberá pagar la plusvalía municipal. Sera el interesado quien deba aportar los títulos que documenten la adquisición y la transmisión y declarar que no existe ganancia.

¿Esta ley tiene efectos retroactivos?

La nueva normativa no tiene efectos retroactivos. No se aplica a transmisiones realizadas antes de la publicación del Real Decreto ley 26/2021, es decir, anteriores al 10 de noviembre de 2021.

En esta fecha entró en vigor y desde ese día se aplica el nuevo sistema de la plusvalía municipal.

Algunos casos especiales

Existen situaciones en las que los contribuyentes pueden tener dudas sobre si tienen que pagar la plusvalía municipal.

Un caso especial es el de los contribuyentes que han declarado una transmisión realizada antes del10 de noviembre de 2021 y están a la espera de que el Ayuntamiento les notifique de la liquidación de Ío que deben pagar.

Similar a esta situación es la de los contribuyentes que estén en plazo de declarar una transmisión realizada antes del10 de noviembre.

¿Cómo se resuelven estos casos?

Como la ley no es retroactiva, no se aplica en ninguna de estas situaciones.

Sin embargo, la situación no es fácil, ya que, según opinión de algunos juristas, tampoco corresponde aplicar la normativa anterior, que el 26 de octubre fue declarada inconstitucional por el Tribunal Constitucional.

Por Ío tanto, existe una franja de tiempo entre el 26 de octubre y el 9 de noviembre en la que no se podría exigir la liquidación del impuesto.

El contribuyente tiene derecho a manifestar que no procede pagar el impuesto, ya que no existe ley vigente que Ío regule, la anterior por inconstitucional y la nueva porque no es retroactiva.

CÁLCULO DEL IMPORTE DE PLUSVALÍA MUNICIPAL.

En internet está disponible el siguiente ENLACE donde se puede calcular el importe a pagar por el impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana (Plusvalía municipal), en función del municipio de que se trate, el valor catastral del suelo y el tiempo transcurrido entre la adquisición y transmisión del mismo.